学生买投资房经历分享

hello， 在美国当包租婆已经一年多了。谈一下我的感受吧。
坐标：德州大学城。
买了一套duplex, 一边3b3b, 一共6b6b。总花费28.8万刀，每月收益2400刀。
基本你可以不用担心lay off了。而这个花费，在国内一线城市也就出个首付，但是你要每个月拼命还房贷。

首先是我买的原因：
我是一个Phd学生，爸妈说可以给我点钱投资下，我就开始琢磨着干什么。炒股、比特币。。。太花时间了，而且毕竟是第一桶金，太有风险不太好。但是有一点需要注意，如果你急需要用钱，你不要买。因为买房是个越久越划算的事情，长线投资。第二点考虑是，我在高校附近，房子非常非常好出租，而且我们学校也要扩建。所以不用担心空置。第三，我买房的时候，房价已经连续几年上涨了，但是我还是买了。毕竟作为一个长线投资，一定是会涨的，而且每月收租金，爽歪歪。

选房心态：
一定要搞清楚，你买的房子是投资的！是投资的！！所以，我克制住了我强烈的外协特质，只考虑投资回报率。千万别觉得，哇塞，这个房子好好看，好高级，装修不错。你需要考虑的就几点：
1. 房地产大趋势怎么样。Local影响因素。比如，我们学校的招生计划是未来几年持续扩张。
2. Location，location, location 好不好出租非常关键。
   有一个很宝贵的经验：买在好的小学和初中旁边！！！如果你是打算整套出租的话。千万不要考虑高中，因为小孩都上高中的家庭，夫妻已经工作很多年了，不会再租房子，会直接买。所以那边的房子很好卖，但是不好租。
3. 我写了个Python code，用来自动算投资回报，比如哪一年卖，贷款利率，投资回报率。（学生不可以贷款，但是有些华人贷款公司可以，利率稍微高一点）。最后确定了买duplex的最划算！因为 28.8万，在我们村可以买的太大豪华了，很难租出去。而duplex有两套，每套才1200的租金，很抢手的。既可以租给一家人，也可以分开租给学生。
找租客注意事项：
   1） 最好是租给一家人，有固定工作，小孩子要上学，可能几年都不会搬。省的每年找麻烦。所以要买学区房。
   2） 尽量不要找老年人。 身体不好的话，突然就不能工作了，房租也交不上了。😔又于心不忍去让人家搬走。
   3） 提前4个月续签！！有些家庭住的好好地，突然出现了变故。那时候你没有续签的话，临时找不到租客的。
   4） 最好不要找本科生，有一些太年轻了，很难沟通。交不起房租还理直气壮的。。。 在家搞趴，你会被投诉的。
   5） 如果一个很靠谱，爱干净的租客，我会给他降钱。也比那些奇葩租客好，后期你还要修一堆，换地毯。

其他的：
我是自己去割草的，买了self-propeller mower （400多刀）一键开启，你只需要控制方向就行了，它自己跑。
跟买房经纪人搞好关系，她手上资源很多，后期要修房子，修花园等，都可以让她给你介绍。
攒个5000刀左右，以防万一空调坏了，屋顶坏了什么的。定时检查修理，临时找人很贵的。


每个月收租金的时候，觉得。。。嗯。。。不错。。。。

祝大家买房顺利！




补充内容 (2020-12-20 11:11):
我在一条评论里面，补充了很多内容哈。字数太多了，没法粘过来了。

很感谢楼主的分享，好奇楼主的python code怎么写的
的确28万的房租，每年的地税最少5000，HOA最少得两百一个月吧，算后大概能有7-8%的年投资回报，算是不错了。不知道这个楼主是全款还是贷款呢？
还有，第一桶金的说法不准确啊，第一桶金指的创业所得第一笔收入

飞猪也是猪 发表于 2019-9-25 09:26
真是胡说八道，你2000多的租金但是你忘了还有地税，还有保险，hoa,等等。

的确，德州这种地税~3%的地方，每个月地税大概七百多美元。保险假设$240一年。
HOA的话duplex可能没有。
假设不报税的话，实际收益率在$1700，在这种房市之下其实也算不错了。

很高兴楼主早早的就认识到投资房地产的重要性并且实际运用到生活中，不过有几点需要指正的

其实上面的筒子们也提到了，租房纯收益没有想象的那么高，我这里做点补充
1. 日常的小额维护费用，比如下水管道堵塞，门窗破损，大概占到租金的5%~15%，这取决于租客对房屋的使用情况而定
2. 不定期的房屋翻新费用，这都是大额支出，比如屋顶，管道，地板的翻新，平摊到每个月，大概占到租金的5~10%
3. 房屋的空置率，换租客打广告的费用
4. 如果遇到坏租客不交房租，你要损失可能是好几个月的租金。

风险与收益并存，房地产也不例外，希望楼主能注意到里面的风险并运用知识加以控制这些风险，简单举例
1. 如果有租客不交房租，楼主想要把他赶出去，怎么合理合法的处理才能让自己减少损失呢？Eviction process
2. 如果你维修房子不及时，租客对你不满意，要起诉你，你怎么办呢？
3. 如果你吃官司败诉了，面临整个房子都要赔偿出去的情况，怎么办呢？

有一点没看懂，楼主开始说每个月收益2400，又说每套房租1200，所以就是两套房租收入每月2400？
这不等于每个月收益2400吧？收益应该是房租，减去贷款，减去hoa，再减去税吧？

还不错，但是一个月2400就不担心layoff这也太容易满足了。。。

请问你有贷款吗，大德州房子这么便宜吗~

请问Phd 么贷款呀？ 之前也有这种想法来着，但是好像学生不是很好贷款

赞！请问down payment要多少呢？

请问地税大概多少？没找中介帮忙出租吗？

感谢楼主分享，同问F1贷款的问题

这个投资回报率可以啊

请问28万怎么从国内一下转过来呢

码一个。价格真的便宜